房地產(chǎn)市場行情
關于2011年上半年房地產(chǎn)市場運行情況的通報
一、基本情況
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅居全省前列。上半年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36.03億元，同比增長57.8%，比全省平均增幅高21.1個百分點，比2010年上半年增幅提高2.4個百分點，增幅居全省第二位。全市商品房屋施工面積707.88萬平方米，同比增長48.3%，其中新開工面積21.34萬平方米，同比增長66.5%。待開發(fā)土地面積52.17萬平方米，同比增長5倍。
2、商品房市場供銷兩旺。上半年全市商品房供應量激增，市城區(qū)（含北湖區(qū)、蘇仙區(qū)，下同）、資興市、桂陽縣、永興縣表現(xiàn)突出。市城區(qū)預售許可商品房屋113棟，5732套（間），建筑面積65.42萬平方米，同比分別增長162.79%，208.67%，190.88%。其中預售許可住宅5484套，建筑面積64.7萬平方米；預售許可非住宅248間，建筑面積0.72萬平方米。
上半年全市商品房屋銷售強勁，銷售面積同比增長95.3%，其中期房銷售面積同比增長97.3%，現(xiàn)房銷售面積同比增長93.8%。市城區(qū)網(wǎng)上簽約住宅7810套，簽約面積97.7萬平方米，簽約金額29.36億元，同比分別增長104.99%，120.24%，149.02%。網(wǎng)上簽約非住宅602間，簽約面積6.82萬平方米，簽約金額2.93億元，同比分別增長85.53%，287.5%，236.78%。
3、房地產(chǎn)市場住房價格漲幅穩(wěn)中有升。上半年市城區(qū)新建住房銷售均價2871.03元/平方米，漲幅控制在9%以內(nèi)。市場定價商品房屋均價3576.13元/平方米，其中別墅房屋均價5313.26元/平方米，電梯房屋均價3692.43元/平方米，多層房屋均價2699元/平方米。商業(yè)用房銷售均價4802.87元/平方米，其他用房銷售均價2016.13元/平方米。1—6月份，市城區(qū)新建商品住宅銷售價格同比指數(shù)分別為108.8、109、109.7、108.6、109.1、107.3，波動幅度小；新建商品住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)分別為99.7、100.2、101.1、99、100.3、99.7，環(huán)比有升有降，變動不大。
二手房成交價格穩(wěn)中有升，上漲幅度大于去年。1—6月份，郴州市二手住宅銷售價格同比指數(shù)分別為104.7、106.7、108.5、113.8、114.5、119.8，環(huán)比指數(shù)分別為100.5、102.2、102.8、104.9、100.7、104.6，二手房價格處于上漲趨勢。
4、房地產(chǎn)招商引資成效顯著。6月15日我市召開了湖南郴州現(xiàn)代服務業(yè)招商推介會房地產(chǎn)分會，碧桂園集團、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中建集團、北辰實業(yè)等國內(nèi)著名房地產(chǎn)投資商應邀參加了此次推介會。推介會共推出房地產(chǎn)開發(fā)項目142個，其中一類項目17個，二類項目31個，三類項目71個，縣（市）項目24個，用地總規(guī)模1.92萬畝，總投資額1000億元。招商會成功簽訂項目投資意向協(xié)議92個，占地面積2150萬平方米，總投資額589億元，超過前兩屆的總和。其中市本級簽訂協(xié)議70個，占地面積1600萬平方米，投資額444億元；縣（市、區(qū)）簽訂投資意向協(xié)議22個，占地面積550萬平方米，投資額145億元。一批項目簽約質(zhì)量比較高，如簽約金額達20億元以上項目有7個，其中中建集團、閩南投資有限公司簽約金額達50億元以上，碧桂園、華夏幸福、深圳市永利泰實業(yè)等企業(yè)簽約金額達30億元以上。
5、房地產(chǎn)投資環(huán)境進一步好轉(zhuǎn)。為確保2011年我市房地產(chǎn)投資、建設健康快速發(fā)展，上半年我市建立了房地產(chǎn)重點開發(fā)項目調(diào)度制度。市城區(qū)制訂了《郴州市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)重點項目調(diào)度管理辦法》，確定了投資3億元以上共24個房地產(chǎn)項目為重點調(diào)度項目，成立了市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)重點調(diào)度工作領導小組。上半年召開了1 次調(diào)度會，涉及20家4類問題，有力促進了我市房地產(chǎn)開發(fā)項目盡快開工、盡快施工。
二、存在問題
1、投資環(huán)境仍需優(yōu)化。2011年市城區(qū)新建、續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項目73個，新開工項目30個。經(jīng)過近幾年特別是近2年來的努力，市城區(qū)以及各縣（市）城區(qū)基礎設施發(fā)生了翻天覆地的變化，但是由于歷史欠賬較多，城市基礎設施和配套設施仍然相對滯后，特別是與房地產(chǎn)開發(fā)項目建設關系緊密的供水、供電、燃氣等問題，制約了項目的順利進行，也影響外地投資商對郴州投資的熱情。城鄉(xiāng)結合部村民在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中非法阻工，強賣強買，漫天要價，對我市投資環(huán)境產(chǎn)生負面效應。
2、房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長緩慢。上半年市城區(qū)辦理房地產(chǎn)抵押業(yè)務5257起，抵押面積142.81萬平方米，貸款金額29.23億元，同比分別增長-8.99%，13.31%，69.43%。直接進入房地產(chǎn)項目貸款資金僅為12.07億元，同比只增長了22.41%。新增的房地產(chǎn)貸款又主要是新進入我市的商業(yè)銀行如光大銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行發(fā)放的貸款，原有的四大國有商業(yè)銀行2011年新增房地產(chǎn)貸款基本是零增長。房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長緩慢，既影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設，又嚴重阻礙了我市個人購房需求。
3、二手房市場發(fā)展不快。上半年市城區(qū)交易住房954套，交易面積8.91萬平方米，同比分別下降分別4.6%、28.55%；交易非住宅120間，交易面積1.28萬平方米，同比分別下降17.81%、65.41%。二手房交易量下降主要是受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，二手房交易稅過高所致。對比臨近我市的衡陽市，我市二手房成交量過小，成交量僅為衡陽市成交量的40%左右。
三、下半年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢
1、房地產(chǎn)政策趨于穩(wěn)定。國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)【2010】號）后，全國各地認真貫徹落實，房地產(chǎn)市場受到一定程度的影響。從上半年房價漲幅來看，全國70個重點監(jiān)測城市房價過快上漲的趨勢得到基本遏制，三、四線城市逐步消化因一線、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)移的投資，房價漲幅逐步放慢。房地產(chǎn)限貸、限購等政策的落實，保障性住房逐步投放市場，下半年房價上漲將進一步放緩。如果不出現(xiàn)極端情況，下半年國家將著眼于落實已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺更為嚴厲的房地產(chǎn)新調(diào)控措施概率較小。
2、房地產(chǎn)開發(fā)建設步伐加大。隨著我市“兩城”建設戰(zhàn)略的加快，城市基礎設施和配套設施的不斷完善，將有大量的有實力的房地產(chǎn)投資商來到我市投資、建設。上半年我市房地產(chǎn)投資增長幅度居全省首位，下半年我市房地產(chǎn)開發(fā)建設步伐將進一步加大，如果上半年我市房地產(chǎn)推介會部分項目能夠落地開工，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理各項措施得到全面落實，全年房地產(chǎn)投資109億元，續(xù)建在建房地產(chǎn)面積1000萬平方米的目標有望實現(xiàn)。
3、住房價格漲幅處于可控范圍以內(nèi)。下半年隨著地價、建設成本上漲的推動，以及我市一些有實力的開發(fā)企業(yè)推出地段好、品質(zhì)優(yōu)的樓盤，我市房價仍將還會有一定程度的上漲。翹尾因素的影響以及9月底房交會的召開，今年第四季度我市商品住房房價將經(jīng)受嚴峻考驗。但上半年房價漲幅控制在10%以內(nèi)，已為下半年房價漲幅控制奠定良好的基礎。
四、工作建議
1、盡快拓寬房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金斷鏈不但意味著房地產(chǎn)開發(fā)項目無法正常建設，還影響到購房人切身利益，影響到政府的稅收。下半年我市房地產(chǎn)企業(yè)受2011年貸款規(guī)模的限制已經(jīng)難以從金融機構獲得充足的資金，要想解困，一方面我市要充分利用民間資本，積極引導我市礦區(qū)整頓積累的大量民間資本進入房地產(chǎn)。另一方面逐步引進有實力的金融機構進入郴州，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍。同時可學習大城市做法，促使信托機構進入我市房地產(chǎn)領域。各商業(yè)銀行要加持支持我市房地產(chǎn)發(fā)展的力度，下半年就要著手開展2012年信貸規(guī)模爭取工作，千方百計爭取明年我市房地產(chǎn)新增貸款規(guī)模正增長。
2、采取有效措施促進二手房交易。從1995年以來，我市通過房改以及政府各部門搬遷，行政、事業(yè)單位以及企業(yè)在職在崗人員一般獲得了1—2套較為低價的房屋。我市二手房成交一直不活躍，既造成了資產(chǎn)的閑置或浪費，又造成需要進入中心城區(qū)的縣（市）人員和外來人員無法購買到價格相對較低的二手房，對我市“雙百”工程建設起著消極作用。我市各部門應當要在簡化辦事程序，提高辦事效率的基礎上，在政策允許的范圍內(nèi)盡量降低二手房交易的稅費成本。盡快建立二手房交易融資平臺，確保二手房屋交易資金充足。
開發(fā)經(jīng)營管理部：謝巧娟
2011年10月25日
